城市房地产融资协调机制落地，银行怎么干？
21世纪经济报道记者陈植 上海报道房地产企业融资再获政策支持。1月26日，国家金融监管总局召开会议(下称“会议”)，部署推动落实城市房地产融资协调机制相关工作。会议认为，城市房地产融资协调机制要发挥好地方政府的牵头协调作用，加强工作统筹，细化政策措施，推动房地产开发企业和金融机构精准对接。要按照公平公正原则，筛选确定可以给予融资支持的房地产项目名单，向本行政区域内金融机构推送。要加强信息共享，及时向相关金融机构提供项目建设运行、预售资金监管等信息。要指导金融机构与房地产开发企业平等协商，按市场化、法治化原则自主决策和实施，保障金融机构合法权益。此外，会议要求金融机构对符合授信条件的项目，要建立授信绿色通道，优化审批流程、缩短审批时限，积极满足合理融资需求；对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，不盲目抽贷、断贷、压贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。在业内人士看来，这意味着未来房地产信贷融资模式将出现重大变化。以往，银行对房地产项目提供信贷资金时，不但会评估项目自身的销售前景与回款状况，还要全面分析房地产开发企业的整体负债率、资金周转状况与资金实力，这导致如今银行往往对高负债率房地产企业采取“一刀切”式的拒贷策略。但在城市房地产融资协调机制运作下，银行将根据相关部门提供的项目白名单，以及相关项目具体开发建设情况、项目开发企业资质、信用、财务等情况，按项目提供信贷支持，如此既能满足房地产企业的合理融资需求，又令信贷投放变得更加精准高效且风控可控。一位地方银行信贷部人士告诉记者，目前他们正在等待住房城乡建设部即将发布的首批可以融资扶持的房地产项目白名单，力争通过绿色通道尽快发放项目贷款。“此外，我们与不少地方政府部门进行深入沟通，了解当地销售前景相对良好且资金能够平衡的房地产开发项目，通过贷款展期或适度增加信贷投放等方式支持这些项目顺利建设交付，进一步缓解相关房地产企业的债务风险与流动性压力。”他告诉记者。近期他们调研发现，当前房地产市场的风险，主要以流动性问题为主。若银行能快速响应房地产企业的合理融资需求，能有效降低后者的债务风险。值得注意的是，此次会议还提出，金融机构要加强资金封闭管理，严防信贷资金被挪用。一家银行信贷风控部人士向记者透露，他们对此已做好预案，即未来投向房地产项目的贷款，均由银行开展专户管理，所谓信贷资金用途都需银行先审核再发放，确保信贷资金只用于项目开发建设，不会被房地产企业挪用。等待“白名单”1月中旬，住房城乡建设部联合金融监管总局出台《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（下称《通知》），要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。在业内人士看来，此次会议是金融监管总局为了落实《通知》与协调机制的房地产信贷金融扶持举措，向金融机构传达具体的操作细则。中国民生银行首席经济学家温彬指出，针对当前房地产市场运行和融资情况，通过建立城市房地产融资协调机制，可以加强各方的沟通协调，为一视同仁地满足不同所有制企业的融资、更加精准支持房地产项目合理融资需求，做好体制和机制保障。上述地方银行信贷部人士告诉记者，过去两周，他们已与地方政府做了深入沟通，了解地方政府围绕城市房地产融资协调机制所建立的（符合融资支持）房地产项目白名单范畴，优化自身的房地产项目信贷投放策略。记者多方了解到，围绕（符合融资支持）房地产项目白名单的设立，不同地方政府也采取不同做法。有些地方政府正在着手准备房地产融资协调机制的细则，并形成首批房地产项目白名单，能纳入这份白名单的房地产项目必须符合资产负债相对合理，项目具有可持续运营能力且拥有足够的还款来源。此举主要目的是将项目与房地产企业整体风险“切割”，令银行敢贷能贷愿贷。也有地方政府对不同类型房地产项目采取不同的融资扶持做法——对于正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，地方政府鼓励银行建立贷款绿色通道加快信贷投放；对于开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，地方政府要求银行不盲目抽贷断贷压贷，鼓励银行通过贷款展期或调整还款安排等措施给予项目金融支持；对于对存在重大违法违规行为、逃废金融债务等问题的房地产开发企业和项目，地方政府也会提示金融机构注意审慎开展授信。“目前，我们已通过地方政府搭建的政银企沟通平台，与多家当地房地产企业做了沟通，了解具体项目的建设开发状况与具体资金缺口，并根据项目销售前景与回款状况评估能否提供新的贷款支持。”前述地方银行信贷部人士指出，只要是被地方政府纳入房地产项目白名单，银行都会根据“一项目一方案”的做法，力争提供个性化的金融扶持措施。他直言，尽管银行已与多个地方房地产项目磋商具体的信贷支持与还款安排细节，但银行要放贷仍需时日。因为银行内部正在等待住房城乡建设部即将发布的首批可以融资扶持的房地产项目白名单，若上述项目被纳入这份白名单，银行的放贷步伐或将加快。绿色通道开通为了落实城市房地产融资协调机制的房地产项目信贷投放，不少银行还专门建立了信贷绿色通道。上述银行信贷风控部人士告诉记者，为了进一步提高信贷审批效率与缩短审批时限，近日银行内部从房地产信贷部、风控部、合规部抽调多位员工组成专门的工作组，增强不同部门对同一个房地产项目的信息沟通，力争解决信息不对称所带来的审批时效漫长复杂状况。在他看来，要让信贷绿色通道发挥更大的作用，银行还需与房地产企业加强沟通，掌握更多更全的房地产白名单项目信息，从而更好地满足房地产企业的合理融资需求。“在地方政府搭建的政企银沟通平台机制下，我们已与多个房地产项目方开展深入沟通，掌握他们具体的建设进度与预售资金使用状况，从而可以更快地评估其还款能力与资金平衡程度，加快信贷投放效率。”这位银行信贷风控部人士表示。此外，他们也与地方政府增强沟通，了解地方政府房地产项目白名单的具体设定方式，以及纳入白名单的相关房地产项目具体建设开发状况与资金缺口原因等，评估它们能否纳入信贷绿色通道范畴。他表示，若通过信贷绿色通道，房地产项目的信贷资金从申请，到审批通过与资金到账，可能在两周内完成。在多位银行人士看来，尽管绿色信贷通道能高效对接房地产企业的合理融资需求，但银行需按照监管要求做好“资金封闭运行与合理使用”，挑战同样不小。一位银行地方分行房地产信贷部门主管告诉记者，他们已明确告知房地产企业，在新的信贷资金发放后，相应的资金使用都需先通过银行审批。以往银行会根据项目建设进度分批发放信贷资金，但现在银行要求所有的信贷资金使用，都需与相关项目开发建设凭证（发票）一一对应。此外银行还将严格落实受托支付，即直接将款项支付给上游供货商与建筑企业账户，不再经手房地产企业账户，以此避免信贷资金被挪用。“目前，多家房地产企业都同意我们的上述要求，目前他们也期望旗下房地产项目能尽早被纳入白名单，吸引新的信贷资金投放，尽早完成项目交付，最终通过盘活存量项目资产以达到降低自身债务风险的目的。”他表示。
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